不動産投資における収益には、運用益の「インカムゲイン」と売却益の「キャピタルゲイン」の2種類があります。
これは不動産投資でどのように収益を得るかの違いを示す言葉になります。
この二つはそれぞれ利益の上げ方と税金が異なるため、将来的に視野に入れて投資を行う必要があります。
この記事では、それぞれの利益の上げ方と税金の違いについて、将来的にどちらを狙って投資を行うべきか解説していきます。
インカムゲインとは？
不動産投資のインカムゲインとは、物件を所有して、物件からその家賃収入を得る運用益のことを指します。
インカムゲインの特徴
インカムゲインは不動産を賃貸することによって得られる利益です。
得られる利益は少額ですが、所有している物件に空室が発生しなければ、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
空室のリスクには、複数の不動産を所有することで損失を抑えることができます。
インカムゲインの税金について
不動産投資の運用益であるインカムゲインの場合、収益から修繕費用や修繕積立金などの運用経費を差し引いた不動産所得が課税対象となり、税率は5～45％になります。
年間の不動産所得が20万円以下の場合は申告は不要です。
キャピタルゲインとは？
不動産投資のキャピタルゲインとは、所有してい資産の価値が上がった時に売却した差額が収益となる売却益になります。
キャピタルゲインの特徴
キャピタルゲインは不動産を売却することによって得られる利益です。
インカムゲインとの違いは、売却することで購入した金額より大きな利益を得られるが見込めることです。
将来的に地価が上昇し、売却による利益が見込める物件を選ぶ
キャピタルゲインの税金について
不動産の売却の場合は分離課税になります。分離課税は、不動産所得や給与所得とは別に計算されます。また、短期所有と長期所有では税率が大きく異なります。
| 短期所有（5年未満） | 税率39.63％（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 長期所有（5年以上） | 税率20.315％（所得税＋住民税） |
不動産を売却するときには、分離課税や仲介手数料などの諸費用の試算が大切です。
不動産投資ならインカムゲインを狙う
ここまで、不動産投資の「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」について解説しました。
不動産投資において、安定性の高い収益を得る「インカムゲイン」を狙うのが一般的です。
キャピタルゲインの場合、所有した不動産が値上がりすることが前提なので、将来的に地価が上昇することを予測する必要があります。
しかし、不動産のプロすら利益を上げることが非常に難しいのでおすすめできません。
インカムゲインのデメリット
不動産投資のインカムゲインには、大きく分けて3つのデメリットがあります。
| 利益が小さい | 毎月の家賃収入から、運営費（管理費、各種税金、ローン返済費）を差し引いたものが収益になるので利益は小さくなります。 |
|---|---|
| 空室と家賃下落 | 空室で家賃収入が入らない場合、家賃を下げて入居者を確保することも検討しなければいけません。 |
| 運営費が掛かる | 所有している物件には、管理費や修繕費などの運営コストがかかります。 |
まとめ
不動産投資のインカムゲインは、利益は小さいですが長期的に安定した収益を得ることができます。
また、空室や運営費など不動産投資のリスクはありますが、キャピタルゲインと違い投資計画がしやすく、リスクに応じて回避策もあるので、老後の資産としても安心できる投資ではないでしょうか。